Fiscalité & Loi Logement en Algérie — Guide 2025
Ce guide synthétise les règles clés pour investir, louer ou vendre un logement en Algérie : IRG sur loyers, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, frais notariés, promotion immobilière et urbanisme — avec liens officiels.
1) Panorama fiscal immobilier (location & transaction)
IRG — Revenus fonciers (loyers)
Les loyers à titre civil sont imposés à l’IRG (prélèvement libératoire selon la nature du bien et son usage).
Le Ministère des Finances précise la règle de taux et le seuil d’entrée dans le régime libératoire.
Références :
Communiqué IRG/loyers – Min. des Finances,
CIDTA (Code impôts directs),
Loi de Finances 2023 – synthèse.
- Habitation : taux libératoires pratiqués de 7 % à 10 % selon la configuration (collectif/individuel) et seuils. La LF 2023 a relevé le seuil de bascule vers le régime provisoire à 1 800 000 DA/an (au-delà, acompte provisoire 7 %).
- Commercial/Professionnel : taux libératoires plus élevés (jusqu’à 15 %) selon l’usage et la nature du bien (réf. LF 2023).
⚠️ Les barèmes ont évolué ces dernières années (seuil historiquement à 600 000 DA, porté à 1 800 000 DA par LF 2023). Vérifiez vos dernières instructions locales DGI avant déclaration.
Droits d’enregistrement & taxe de publicité foncière (vente)
- Droit d’enregistrement : généralement 2 % pour un bâti à usage d’habitation et 5 % pour un terrain nu (références pratiques : Code de l’enregistrement, Guide pratique frais).
- Taxe de publicité foncière (TPF) : généralement 1 % (publication à la Conservation foncière), avec cas d’exonération prévus à l’art. 353 du Code de l’enregistrement (voir LF 2018 et JO 1997 – art. 256 & 353).
- Frais/émoluments notariés : barème réglementé et soumis à TVA 19 % (réfs pratiques : barèmes synthèse, simulateur).
2) Loi logement : promotion immobilière & urbanisme
Promotion immobilière (vente sur plan, garanties, obligations)
La Loi n° 11-04 du 17 février 2011 fixe les règles de la promotion immobilière : statut du promoteur, garanties financières (caution/fonds de garantie), modalités de vente et responsabilités (notamment en VEFA/vente sur plan). Références : Journal officiel — Loi 11-04, Fonds de Garantie & Caution Mutuelle.
Urbanisme et autorisations (permis, conformité)
La Loi n° 90-29 relative à l’aménagement et à l’urbanisme organise les documents d’urbanisme (PDAU, POS), les règles d’implantation et les permis de construire. Toute construction ou division doit respecter les prescriptions locales (gabarits, stationnement, espaces verts…). Références : Journal officiel — Loi 90-29.
Baux d’habitation : forme, durée, enregistrement
Le bail d’habitation doit être écrit et daté (date certaine) ; la durée excessive peut être réduite à 3 ans si le bailleur n’a que la capacité d’administration. Réf. Code civil (art. 467 bis). Les frais d’établissement/enregistrement suivent le régime du Code de l’enregistrement.
3) Tableau comparatif — louer vs vendre (habitation)
| Rubrique | Location (habitation) | Vente (bien bâti à usage d’habitation) |
|---|---|---|
| Impôt principal | IRG revenus fonciers – taux libératoire usuel 7 % à 10 % selon configuration & seuils (LF 2023 : seuil porté à 1 800 000 DA/an). Min. Finances · LF 2023 (synthèse) |
Pas d’IRG sur le prix reçu par l’acheteur ; le vendeur gère sa fiscalité propre (ex. éventuel résultat si activité pro). Frais et taxes liés à l’acte ci-dessous. |
| TVA | Les loyers d’habitation civile ne sont en pratique pas soumis à TVA (vérifier situation fiscale du bailleur). (Taux TVA en Algérie : 19 % normal, 9 % réduit.) | La cession d’un logement par un particulier n’entraîne pas de TVA ; cas particuliers pour promoteurs/assujettis (travaux/ventes imposables). |
| Droit d’enregistrement | Enregistrement du bail selon barème en vigueur (notaire) — frais réglementés. | 2 % (bâti habitation) — indicatif usuel du Code de l’enregistrement. Code de l’enregistrement |
| Taxe de publicité foncière | Sans objet (bail) sauf cas spécifiques d’inscription. | 1 % (publication à la Conservation foncière), avec exonérations listées à l’art. 353. LF 2018 (exonérations art. 353) |
| Frais notariés | Barème réglementé + TVA 19 %. | Barème réglementé + TVA 19 %. Simulateur |
| Cadre légal clé | Code civil (forme du bail, art. 467 bis), CIDTA (IRG), instructions DGI. | Loi 11-04 (promotion immobilière), Loi 90-29 (urbanisme), Code de l’enregistrement. |
| Signal | Flux récurrent sécurisé si bail & déclaration bien cadrés | Coûts de transaction à anticiper (notaire, TPF, enregistrement) |
NB : Les pourcentages affichés sont les usages juridiques/administratifs les plus courants ; des cas d’exonération/exception existent. Toujours confronter au texte de loi applicable et à la dernière loi de finances.
4) Bonnes pratiques pour acheter/louer en toute sérénité
- Avant d’acheter : exiger le titre de propriété, certificat négatif d’hypothèques, situation Urbanisme (POS/PDAU), et devis notarié détaillant droit d’enregistrement + TPF + émoluments.
- Avant de louer : établir un bail écrit daté (date certaine), inventaire, état des lieux, clause de révision, et vérifier votre régime IRG (taux & seuils en vigueur Min. Finances).
- VEFA / Vente sur plan : s’assurer de la garantie financière du promoteur (loi 11-04) via le FGCMPI.
5) Références utiles (liens intégrés)
- IRG Revenus fonciers — Min. des Finances : mf.gov.dz
- Code des impôts directs & taxes assimilées (CIDTA) : droit-afrique.com (PDF)
- Loi de Finances 2023 (seuil IRG loyers relevé) : Grant Thornton (synthèse)
- Code de l’enregistrement (droits & TPF) : droit-afrique.com (PDF)
- Loi 11-04 (promotion immobilière) : JO officiel · FGCMPI
- Loi 90-29 (urbanisme) : JO officiel
- Bail d’habitation (forme & durée) : legal-doctrine.com
Dernière relecture : octobre 2025. Pour un cas précis (statut pro, TVA, exonérations), rapprochez-vous de votre notaire/expert-comptable.
